La siguiente información muestra cuales son los retornos de inversión o tasas de capitalización en el sector del negocio inmobiliario en la Ciudad de México a noviembre de 2018, de acuerdo al estudio realizado por Doporto Real Estate.
Se entiende como Tasa de Capitalización (TC) a la inversión que retorna después de un año al momento de comprar o rentar una propiedad.
Departamentos nuevos de lujo sobre Rubén Darío
Estos departamentos son de los más caros en el país, con precios desde USD $ 4.0 M a USD 6.0 M. los cuales ofrecen TC’s de 2.7%. Dicho retorno esta muy por debajo de la inflación o CETES. La razón por la cual son tan bajos es porque este tipo de producto tiene una alta demanda para la compra-venta y muy baja para la renta. Esto es atribuible a que la mayoría de las personas o empresas que compran estos departamentos los utilizan para vivirlos, no para rentarlos.
Hay que considerar que si alguna persona o empresa tiene la capacidad económica para pagar una renta de USD 15,000 por mes, prefiere optar por comprar en vez de rentar. De igual forma, muy pocos en le país tienen la capacidad económica o bien el interés para pagar dichas rentas.
Departamentos nuevos en la ciudad de Mérida
Cualquier propiedad que este ubicada fuera de la Ciudad de México, por lógica de mercado debe ofrecer retornos más altos para poder ser atractivo como inversión ya que ofrece mayor riesgo en comparación con un departamento en CDMX.
La ciudad de Mérida no es la excepción, en promedio, los departamentos nuevos en desarrollos verticales (sector de nueva creación en Mérida) ofrecen TC’s de 7.0% en comparación con CDMX que en promedio es 4.5%.
Portafolio en venta de naves industriales (Reynosa, Juárez y Mexicali)
Este es un claro ejemplo de la importancia de saber cuales son las TC’s para tu sector. La parte vendedora pedía una TC de 8.0% mientras que potenciales compradores exigían una TC de por lo menos 12% a 14% en promedio. Lo cual representa una diferencia de 63% entre el retorno ofrecido de salida por parte del vendedor y el retorno mínimoesperado por el potencial comprador. Es evidente que el vendedor esta perdiendo su tiempo, dinero y prestigio ya que ningún comprador se va a interesar por una TC tan baja.
La inestabilidad económica que se vive actualmente en México, atribuible en gran medida a la incertidumbre generada por el gobierno entrante, esta causando que las tasas de interés en el país suban, por lo tanto las TC’s mostradas en la gráfica tenderán a subir; sin embargo, el aumento será paulatino y lento, por naturaleza del sector inmobiliario en comparación con la fluctuación de por ejemplo CETES, los cual fluctúan mas rápido y de manera más pronunciada.
Emilio Doporto. (2019). ¿Cuáles son los retornos de inversión por concepto de rentas en la CDMX?. 18/02/2019, de Imobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/cuales-son-los-retornos-de-inversion-por-concepto-de-rentas-en-la-cdmx/
